Seconde résidence : ces critères qui influencent le choix des Belges (et ce qu'il faut savoir avant d'acheter)
C’est souvent pour des raisons personnelles que les Belges choisissent d’acheter une seconde résidence dans tel pays ou dans telle région. Parce qu’ils y ont des souvenirs d’enfance ou d’adolescence. Ou que des copains, des amis, des voisins ont fait le même choix. Ou encore parce qu’ils sont fans de voile, de ski, de randonnée, de golf, de vin… C’est souvent la raison qui définit la localisation: un projet de couple, un point de chute familial, un lieu qui crée une histoire, un endroit où profiter de ses vieux jours...
Mais derrière ces choix très personnels, il y a des critères objectifs qui interviennent. Ceux-ci sont si communément prisés que les prétendants belges à la seconde résidence se retrouvent souvent en grand nombre dans le même pays, la même région, voire la même résidence.
Ces critères sont nombreux. Nous en avons listé huit.
1. La distance et l’accessibilité
C’est sans doute un des premiers critères, amplifié en ces heures de préoccupation climatique. À savoir une distance en voiture ou en train, pour ne pas dépendre d’un avion. Ce n’est pas pour rien que sept nouveaux propriétaires d’une seconde résidence sur dix ont opté pour la Belgique et un pour la France (voir par ailleurs). “À moyen, voire à court terme, le monde de demain va bannir l’avion, du moins sur de courtes distances”, confie Me Renaud Grégoire, porte-parole de la Fédération royale du notariat belge. Ce qui n’empêche pas les candidats – surtout les amateurs de destinations plus lointaines – d’être attentifs à la proximité d’un aéroport, low cost ou non.
2. Les prix de vente
L’aspect financier est également un critère de taille. Même si, dans tous les pays, on peut trouver des biens à plus d’un million d’euros et d’autres à moins de 200 000 euros. “Ceci étant, on sait que l’Espagne est moins chère que l’Italie, que la Grèce n’est plus aussi bon marché qu’avant, que la France est plus chère que l’Italie mais bien moins que la Suisse, poursuit le notaire. Au-delà des prix, et avant d’acheter, il faut aussi s’assurer qu’on pourra revendre. Ce qui est plus facile en Espagne qu’en Provence ou sur la Côte d’Azur.” La plus-value – plus exactement l’espoir de plus-value, sachant qu’elle n’est jamais assurée – entre aussi en jeu. Ce qui incitera certains candidats à regarder les localisations qui entament leur histoire touristique ou qui doivent accueillir un projet immobilier susceptible de booster les prix.
3. Ses capacités financières et d’emprunt
Pour Me Renaud Grégoire, la toute première question à se poser est de savoir si on peut se lancer dans la recherche et avec quels moyens financiers. “Est-ce que j’ai un potentiel d’achat ? Est-ce que j’entre dans les conditions à remplir pour acheter ?, détaille-t-il. Si beaucoup de Belges investissent en Belgique, c’est que c’est plus simple (effet de levier sur son propre bien en Belgique, reprise d’encours pour éviter une nouvelle hypothèque…). Les banques restent en effet réticentes à prendre une hypothèque sur un bien situé dans un pays où l’on n’est pas domicilié.” Ce qui ne veut pas dire qu’il n’y a pas une panoplie de possibilités (assurance vie, assurance groupe, branche 21 ou 23, reconstitution grâce à un portefeuille mobilier…).
4. La langue et les mentalités qui y sont liées
Ce point d’attention joue davantage pour les Francophones (qui prennent assez naturellement la direction de la France, de l’Espagne et de l’Italie) que pour les Néerlandophones (sauf à choisir entre les montagnes d’Autriche et celles de France).
5. Des connaissances qui ont tracé la route
“Il y a un côté rassurant à ne pas être seuls à oser l’aventure”, note Charles Kesteloot, responsable de la planification patrimoniale pour le gestionnaire d’actifs Mercier Vanderlinden. Ce qui explique non seulement la présence historique de Belges dans certains coins d’Europe, comme Ténérife par exemple, mais aussi leur regroupement dans tel village ou telle station balnéaire. “Cela vaut surtout pour les pays lointains, ajoute-t-il, mais de plus en plus aussi pour les pays proches. Parce que c’est sécurisant de savoir que des concitoyens ont acheté tout près, mais aussi parce qu’on peut les interroger aisément sur les aspects techniques ou pratiques de leur installation (impôts, tracas administratifs, travaux…)”.
6. Un intermédiaire belge
Assurément, la présence, à ses côtés, d’un agent immobilier belge rassure, voire encourage le candidat propriétaire. Surtout quand il se présente comme une véritable nounou se chargeant de tout (découverte de la région, visite des biens, mise en contact avec notaire et avocats…). C’est manifeste sur l’Espagne, vendue par plusieurs agences qui se sont spécialisées sur un type d’offre, sur une gamme de prix, voire sur une localisation (Azull, Secundo…). “Elles sont moins nombreuses et moins visibles à couvrir l’Italie ou la Grèce, convient Charles Kesteloot. L’Espagne est presque un cas unique en la matière. Cela tient à l’amour des Belges pour le soleil espagnol, mais surtout au surplus de bien neufs non vendus suite à la crise de 2008.”
7. Un gestionnaire de confiance sur place
Le relais local vaut surtout pour ceux qui envisagent de mettre leur bien en location (pour en tirer un véritable revenu ou simplement pour payer une partie des frais et impôts, en s’étant au préalable assuré qu’il y avait un potentiel de locataires), plus encore si ledit bien est éloigné. Ce qui incite une partie des amateurs à opter pour une gestion effectuée par le développeur ou l’agence qui a vendu le bien, voire pour une offre immobilière liant l’obligation de mise en location plusieurs semaines par an à une série d’avantages financiers (récupération de la TVA, loyers défiscalisés…). C’est le cas notamment des résidences de tourisme françaises commercialisées par Pierre&Vacances, MGM, Odalys…
8. La stabilité du pays et… de l’achat
La sécurité est une des raisons qui concentrent les Belges propriétaires de seconde résidence dans un nombre finalement réduit de pays. “On ne parle en effet pas seulement de sécurité politique, mais aussi de sécurité administrative”, indique Me Renaud Grégoire. “Les pays de l’Union européenne ne sont pas tous égaux à ce titre”, pointant, pour illustrer son propos, la Croatie, dont l’envol touristique pourrait donner des idées à des candidats à la seconde résidence. “On ne peut pas dire que des facilités administratives peuvent attire des amateurs dans tel ou tel pays,sourit Charles Kesteloot. Par contre, une instabilité juridique et des embûches ou des barrières à l’acquisition peuvent les rebuter.” Des barrières qui peuvent être urbanistiques, financières (montant d’investissement minimum), immobilières (seulement tel type de biens).
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Seconde résidence en France:
Comme en Belgique, le notaire est le spécialiste juridique en matière d’achat immobilier en France. “Sa compétence est très étendue puisqu’il mènera tant les vérifications d’usage que la passation de l’acte authentique”, note Charles Kesteloot.
Les démarches administratives sont très semblables à ce que nous connaissons. “En sus des vérifications d’usage, les notaires français vérifient généralement scrupuleusement le régime matrimonial de l’acquéreur afin de bien déterminer qui sera propriétaire de la seconde résidence. Ce point est souvent sous-estimé par les candidats acquéreurs.”
Côté impôts et frais à payer lors de l’acquisition, il faut retenir qu’ils sont moins élevés qu’en Belgique. Le taux global de taxation des ventes est en effet de 5,81 % et même de 0,71 % des biens neufs puisqu’ils sont soumis à la TVA (20 % dans la majorité des cas). À noter qu’un bien est neuf en France lorsqu’il a moins de cinq ans.
Seconde résidence en Espagne:
Charles Kesteloot (Mercier Vanderlinden) indique clairement que, plus que le notaire, “le véritable spécialiste à consulter est l’avocat, qui fait toutes les vérifications d’usage pour compte de l’acheteur” (urbanisme, hypothèques grevant le bien…). Le pays étant un état décentralisé, il vaut mieux pendre un avocat du coin.
Si le marché immobilier espagnol est très ouvert aux Belges, “certaines formalités administratives doivent cependant être remplies”, indique l’expert. Dont “la plus importante consiste à demander un Numéro d’Identification d’Étranger (NIE), indispensable pour l’acquisition d’un bien immobilier mais également pour ouvrir un compte bancaire ou immatriculer un véhicule en Espagne.”
La hauteur des frais et taxes liées à un achat est, grosso modo, comparable à ce que nous connaissons en Belgique, dont des droits d’enregistrement de 6 à 10 %.
Seconde résidence en Italie:
Le notaire italien ne représente aucune des parties. Il est donc conseillé de prendre un avocat”, prévient Charles Kesteloot.
L’accès au marché est toutefois assez aisé. “Le candidat acquéreur doit préalablement obtenir un code fiscal italien (Codice Fiscale), essentiel à toute démarche administrative en Italie.” Un code assez simple à obtenir.
L’achat par un particulier d’une seconde résidence en Italie entraîne le paiement d’un droit de timbre de 9 % sur la valeur cadastrale du bien (plus intéressante que la valeur vénale). Dans le cas d’un bien neuf (âgé de moins de 5 ans), le taux de TVA est généralement de 10 %, mais il peut monter à 22 % pour les biens de prestiges. Dans l’ensemble, les frais et taxes sont moins élevés qu’en Belgique, surtout dû au fait que l’on paie les droits de vente sur la valeur cadastrale et non pas sur la valeur réelle.
Seconde résidence en Suisse:
En Suisse – le seul pays analysé ne faisant pas partie de l’Union européenne -, tant un notaire qu’un avocat peuvent aider les candidats à l’acquisition.
Leur aide est nécessaire car l’accès au marché est complexe. “La Suisse contraint les ressortissants étrangers aux respects de nombreuses conditions afin de pouvoir acheter un bien immobilier”, indique Charles Kesteloot. Avec pour résultat que tous les biens ne sont pas toujours accessible. “Il existe de véritables barrières à l’entrée sur le marché immobilier suisse ; pour chaque bien, il convient de vérifier s’il peut être acquis par un étranger.”
Les impôts et frais à payer lors de l’acquisition sont assez similaires à ceux exigés en Belgique, mais moins élevés, du moins sur papier, puisqu’en Suisse, le droit dit “de mutation”, perçu par les cantons, s’échelonne généralement entre 1 % et 4 % de la valeur vénale du bien.
Seconde résidence en Grèce:
En Grèce, il ne faut pas consulter un spécialiste mais plusieurs : notaire, avocat, géomètre et/ou ingénieur en construction. Les premiers “se partageront les différentes vérifications concernant le bien et les parties concernées”, les seconds “se chargeront de délimiter la propriété et d’analyser les fondations qui peuvent se révéler trop fragiles”. À cela s’ajoute un comptable pour remplir les différentes obligations fiscales… en grec.
La Grèce faisant partie de l’UE, les ressortissants belges ont un accès direct au marché immobilier. La condition : être en possession d’un numéro d’identification fiscal et ouvrir un compte en banque.
En tenant compte de tous les frais et taxes (dont un droit de mutation de 3,09 %), il faut compter sur une fourchette comprise entre 9 et 12 %. Sauf sur le neuf, puisque la TVA s’élève à 24 %.
Retrouvez, sur cette carte interactive, les fiches pratiques de chaque pays pour vous y retrouver dans les labyrinthes administratifs grec, français, suisse, italien et espagnol.
Les Belges préfèrent...
la Belgique
Qui dit seconde résidence, dit souvent soleil méditerranéen ou air pur atlantique. Qu’on ne s’y trompe toutefois pas : près de sept Belges sur dix achètent la leur en… Belgique. Du moins si l’on en croit les statistiques de BNP Paribas Fortis, banque leader en matière de crédit hypothécaire. Deux-tiers d’entre eux optent pour la Côte belge, un tiers pour l’Ardenne.
Les trois autres Belges sur dix visent donc un pays étranger au premier rang desquels on trouve l’Espagne (les diverses Costas principalement), suivie de la France (avec une prépondérance pour le sud, qu’il s’agisse de la région Provence-Alpes-Côte d’Azur ou de l’Occitanie, le nord-ouest avec les Hauts de France, le sud-ouest avec la Nouvelle Aquitaine et le Grand Est). Les autres pays arrivent largement derrière. Parmi ceux-ci, l’Italie supplante de peu le Portugal et les Pays-Bas.
Que faut-il déclarer ? Et que faire en cas de décès de l’acquéreur ?
Les revenus immobiliers d’un bien à l’étranger sont imposables dans les pays où se situe le bien. “Même si vous ne le louez pas, une taxe foncière est généralement due. Il faudra penser chaque année à bien remplir vos obligations et vous acquitter des impôts locaux”, prévient Charles Kesteloot, responsable de la planification patrimoniale chez Mercier Vanderlinden.
Ces revenus étrangers (le loyer brut ou la valeur locative) doivent également être déclarés chaque année en Belgique malgré leur imposition à l’étranger. Qui ne seront toutefois pas doublement taxés. “La Belgique octroie une exonération ‘sous réserve de progressivité’, poursuit l’expert. Cela veut dire que ces revenus ne sont pas imposés une seconde fois en Belgique mais que l’on en tient compte pour le calcul du taux moyen d’impôts belges appliqués aux autres revenus déclarés. Cette règle vaut pour les pays avec lesquels la Belgique a signé une convention préventive de la double imposition – soit la toute grande majorité des pays dans lesquels des Belges possèdent une résidence secondaire. Dans le cas contraire, l’impôt belge sur ces revenus étrangers sera dû mais réduit de 50 %.”
Autre question importante : qui détermine les droits des héritiers en cas de décès de l’acquéreur ? “Si celui-ci est resté résident belge, le bien échappe à la loi du pays étranger où le bien est localisé, détaille Charles Kesteloot. Ceci est la conséquence d’un Règlement européen visant à de ne plus ‘morceler’ les successions entre plusieurs pays. Il concerne la majorité des pays membre de l’Union européenne. À la question ‘Qui hérite de ma seconde résidence à l’étranger ?’, c’est la loi civile belge qui sera applicable à l’ensemble de la succession.”
Si le résident belge dispose de la nationalité d’un autre État membre, il lui est cependant possible d’opter préalablement pour cet autre droit. Mais il n’est pas possible de choisir le droit d’un pays pour un bien et le droit d’un autre pays pour un autre bien.
Le droit fiscal, par contre, c’est-à-dire l’impôt des successions à payer reste cependant une compétence locale. Cet impôt viendra en déduction de l’impôt belge pour éviter une double imposition.
